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涂妍娜律师 涂妍娜律师,太原理工大学本科毕业,2008年取得浙江大学经济法硕士。2003以来一直在律师事务所工作,并从事过两年过中国计量大学自考中心兼职教师工作,法律功底深厚。现为浙江润杭律师事务所专职律师,2009年被选... 详细>>

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房屋过剩论不能成立

关于房地产市场,向来存在一种意见,即认为房屋已经严重过剩,等待我们的只有经济危机。具有不同身份和背景的许多人,基于不同的理由和动机而持有这样的“房屋过剩论”。笔者认为,这种说法很成问题。首先,这种意见在科学分析上基本不能成立;其次,多年以来,这种错误的意见已经被各种利益集团大肆散布,极力利用,用来实现他们的不正当利益。社会大众需要擦亮眼睛,明辨是非。

本文准备详细地说明房屋过剩论为什么不能成立。这种意见首先基于对房屋消费与投资行为的肤浅观察以及对经济增长过程的机械认识和主观臆想。不错,按揭贷款制度的设立以及房屋价格的上涨的确点燃了房屋需求,使之在过去十几年中经历了一个爆发式增长的过程;不过,最为基本的因素则在于人均收入的增长,使得消费者达到了买房置业的阶段,不再像过去那样仅仅为了温饱而凑合过日子。家电消费潮过去之后,汽车与房子接踵而至。有人不喜欢房屋消费,说什么房地产不能成为支柱行业。实际上,房屋消费本身不仅意味着大笔的支出,而且它对其他消费的带动能力是很强的。例如,房屋消费与汽车消费就是相辅相成的,所以,这是很大的机遇,是很值得全国上下都热烈欢迎的好事情;中国经济应当好好地享受这个增长过程。试问,假如我们对房屋消费抱持敌视和限制的态度,以致这一页轻易地翻过去了,那么下一阶段的消费需求又是什么呢?在这些主要的需求得到满足之后,经济又靠什么来增长呢?

从表面上看,局部城市的房子似乎一时之间显得过多了,例如空置率较高,户均持有房屋较多,租金相对于房价偏低,投机活动过于活跃等,但这些证据大多是片面的和暂时的,有的还是误导性的。例如,媒体报道了许多住宅小区晚上黑灯瞎火的情况,而这种情况在很大程度上是由于目前极为荒谬的房屋装修制度所造成的。笔者所居住的是一处入住率极高的小区,可是,这处小区自从开始入住以来,叮叮当当地闹腾了漫长的五年,才达到了目前的入住率。有一个电视节目,对北京(楼盘)的某小区进行追踪报道。刚开始那里门可罗雀,但在三四年后基本上就住满了。所以,不用动态的方法,不作宏观的考察,单凭一时一地的印象,是不足以作出过剩的判断。

我们可以仔细地替普通家庭盘算一下。房屋是一种极为耐用的消费品。面对涨价的形势,一般家庭不得不考虑未来,要为子孙后代备置房屋。即使房价因为调控而发生短时期的下降,只要业主相信中国早晚将成为发达国家,人均收入将会对房价形成长期的推动,那么他仍然可能坚定地持有房屋。五花八门的交易税费也鼓励了业主的惜售,因为他知道,今天卖出时缴纳了税费,若干年后再买房时,这些税费不仅不会退回,而且还要再征收一次。数亿农民正在筹划进城事宜,国家又在不断地强调耕地红线,限制土地供应,综合这些因素,一些人期待已久的抛售潮至今未能出现,也就不足为怪了。

在笔者看来,房屋需求旺盛的事实,只不过反映了这样一个增长的道理,即一般来说,增长绝不是在各产业间平均地展开的,产业的成长是交替的和阶段性的,有些年间甲产业增长得快,有些年间则乙产业增长得快,而甲产业却陷于停滞。对于中国经济来说,这些年正处于房地产业爆发式增长的阶段,中国经济在整个二十一世纪所需的住宅、写字楼、商场等各式各样的房屋,其中主要的与核心的部分可能都要在本世纪的前二三十年间建造出来。房屋一经建造,就会长期使用,而不可能年年推倒重建;即使中国变为发达国家,大部分现有的房屋也要继续使用。这些房屋不仅要供城市中现存的居民使用,而且要供将要进城的数亿农民以及我们的子孙后代使用。笔者认为,这个情况,房屋过剩论者是考虑不足的。某些人测算这个比率,那个增长率,但却没有看到这个大局和远景。如果从这个大局上作判断,现在已经建成和建设中的房屋,是否已经足够了呢?答案显然是否定的。

所以,对房屋的囤积与炒作,从表面看上去似乎是非理性的,实际上却包含了这样的合理因素在内。这就来到了一条基本的经济学教义,即价格信号的相对重要性。其实,过剩还是短缺,只要观察价格走势,就可以作出大致的判断,而过剩论者却偏偏要无视价格的上涨,在涨价的同时断言房屋已经过剩,他们无非认为价格信号不正确,市场中的当事人是傻瓜,因此,这些人恨不得撇开市场,要用行政手段与强制办法把存货逼出来。这是一种反市场的观点。

过剩论者还在暗地里假设,倘若房价进入下降通道之中,中国的经济危机就爆发了。笔者特别地留意了这种“崩溃论”,却发现其中的逻辑非常薄弱。关于引起泡沫的原因,向来有两类意见:一种认为是土地供应不足,另一种认为是货币超发。这两种意见之间的对立目前正在变得显著起来。崩溃论者一般认为货币是超发的,而倾向于忽视供求等基本因素,仅仅把房价看作一种货币现象。这种观点很容易走向过剩论:货币扩张导致过度建设,货币收缩则引起相反的“去库存”过程。这种观点也有实例支持,例如美国的房地产市场。

笔者认为,这种观点基本上是在自己吓唬自己。关键在于,中国有数亿农民要进城,还有大量城市居民希望改善居住条件,房价下跌之后,真实需求将重新爆发。在这一点上,它与股票等纯粹投资工具是很不相同的。股票市场可以长期低迷,因为投资者并非要时时持有股票,而居住者却不可以一日无房。我国的楼市与美国也是很不相同的;美国的城市化已经完成了,房价的下跌只能刺激改善型需求,因而美国的楼市比较近似于股票市场。我国的金融体系也不是纸糊的,并非只能承受商品涨价,不能承受商品跌价。房价的下跌首先是在房屋交易者之间引起财富的再分配,距离引起银行的倒闭潮还远之又远。

不是房屋过剩导致了经济的减速,恰恰相反,是土地与房屋的供应不足导致房价畸高,以致欣欣向荣的城市化过程被人为地踩了刹车。所以,供应增加与房价下跌的过程,也就是经济重归繁荣和健康的过程,这个过程即使因为“去库存”而发生一些暂时的曲折,痛苦也很快就会过去,迎接我们的终将是下一个增长的浪潮。当然,也还可以通过紧缩货币、打压需求等手段把房价生硬地往下压,同时继续限制土地与房屋供应。后一套政策也可以美其名曰“去泡沫”。这两种主张在表面上似乎有些接近,但其实是大相径庭的。


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